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浙江华门:摩天轮地块从一幅“熟地”变成“净地”
申江集团:根据浙江华门履行土地出让合同的情况，将土地交由浦江办重新出让
《东方早报》日前走访了这一事件的三大主角：浙江华门房地产集团公司、市房地局及上海市申江两岸开发建设投资(集团)有限公司(以下简称“申江集团”)，还原整件事的经过。
是“熟地”还是“净地”？
申江集团协调处卢先生这么解释何以让摩天轮地块重上拍卖台，“上海市房地局根据浙江华门履行土地出让合同的情况，将土地交由浦江办重新出让。”至于浙江华门履行《土地出让合同》的情况，卢先生表示，此事属上海市房地局管，申江集团对此并不知情。
而上海市房地局有关人士对于浙江华门履行土地出让合同的具体情况未予置评。
见证了“上海之星”摩天轮地块的投标、设计、竞买成功，到土地出让合同签订全过程的浙江华门董事林宪倒是实话实说，表示未付清全部土地出让款。
“当我们看到《土地出让合同》时，就提出了疑义。摩天轮地块的挂牌文件上写着出让的土地是‘熟地’。但在《土地出让合同》中，却只是一幅‘净地’”。林宪这样解释华门方面为履行《土地出让合同》的原因。
所谓熟地，指的是已经完成了七通一平的地块。发展商拿到熟地后，可以立即开发。而“净地”则是指未完成七通一平的土地。
在林宪看来，这样的土地出让条件，难以让浙江华门房地产集团接受。因为，需要牵扯太多的精力和时间，还要和方方面面打交道，其间的变数陡增。
业内人士表示，将净地转化为熟地，至少要通过规划局、建委、电力公司、煤气公司等多个政府和相关公用事业单位的批准，其间不仅手续麻烦，而要付出很高的成本。
申江集团是何身份？
“不过，上海市房地局毕竟只是代表国家出让土地，它并不直接拥有土地使用权。上述问题需要和原先的土地使用权所有人——申江集团协商。”在林宪看来，上海市房地局确实不能保证土地的出让条件，要保证摩天轮地块是熟地，就必须在与申江集团签订的补偿协议中明确，申江集团提供的土地是“熟地”，而不是“净地”。
在这样的情况下，华门和上海市房地局签订了摩天轮地块的《土地出让合同》，而林宪表示签订该合同的是房地局的副手，而不是法定代表人。
华门方面万没料到，申江集团提供的补偿协议中有关出让土地条件的条款，竟然和与上海市房地局制订的《土地出让合同》中的规定完全一样，全部是以“净地”出让。理所当然，拒绝签订该补偿协议。
是因为资金原因放弃？
“因为这样一个原因，我们在支付了第一期的土地款以后，就没有再支付第二期。”林宪表示，华门并不象外界想象那样，是因为资金原因而放弃摩天轮地块。事实上，直到去年十月，华门方面还在和申江集团沟通，希望它们能尽早解决摩天轮地块的七通一平问题。
对此，卢先生却表示，至少他本人从未接触过华门，也不知道华门与申江办沟通的事。
此后不久的去年12月31日，摩天轮地块纳入了2006年上海第五号出让公告中。
到目前为止，华门上述关于土地出让金支付情况以及对出让土地的异议，均只属于华门方面一家之言，申江集团和上海市房地局方面并未就此澄清或者证实。
林宪透露，一直到去年10月还在与申江集团及上海市房地局协商。
新闻背景
浙江华门14.6亿元“圆梦”摩天轮
2005年4月25日，浙江华门以高出底价一倍多的14.6亿元，高价将北外滩摩天轮地块揽入怀中。事后有好事者为摩天轮地块算了回楼板价，竟然高达34000多元/平方米。这一高价创造了北外滩土地出让史的最高价，并成为以后北外滩地区地块出让的标杆。无论是项目销售，还是土地拍卖，业内总喜欢把房价和地价，与摩天轮地块的楼板价相比较。
而在高价获得摩天轮地块的背后，却是华门方面为之付出的四年的心血。“四年以前，是我们第一个向上海市政府提出建造摩天轮建议的。”2005年4月，在华门获得摩天轮地块后，负责华门公司摩天轮设计的设计师就曾向媒体表示，获得摩天轮地块是华门一直以来的梦想。华门为了获得这幅地块，甚至做了七套不同的设计方案。为了项目规划能获得最后的审批，华门公司甚至和当时虹口区政府共同为此争取了很久。
2005年1月10日，上海市房屋土地资源管理局发布1号土地出让公告，北外滩摩天轮项目所在的地块以挂牌的形式正式对外出让。这成为华门获地的最佳时机。经过37轮4个多小时的价格竞争，华门终于战胜了神秘竞争对手——诚邦，获得了摩天轮地块的开发权。
而在这以后，围绕华门和摩天轮地块的传闻便再无停息过。先是传出华门赴海外融资失利，后又传出因华门未付清土地款，有关部门计划收回摩天轮地块。直到这一次，摩天轮地块终被收回，在改变最初规划和土地用途以后，又再次招拍挂。
中小地产商要“吃透“土地政策精神
事实上，有类似遭遇的发展商并不只有华门一家。业内人士表示，四川北路某著名商业地块，也曾因为相似原因而被政府收回土地开发权。特别是经历了近两年连续性的宏观调控，资金实力远本就脆弱的中小房地产开发商，在应付各种突发性的意外事件，往往无能为力。
在上海房地产的资深专家蔡为民看来，宏观调控后的市场环境和土地出让政策已然发生了巨大的改变。只有一两个项目开发能力的中小开发企业，更应该要全面“吃透“地方和中央的土地政策精神，选择好最佳的土地。
他指出，摩天轮地块原来的容积率只有1.2，土地利用率并不高。而中央的土地政策却是节约土地资源，尽可能地增加土地利用率。显然，项目的规划，与中央的土地政策精神并不完全契合。
另外，华门的资金实力薄弱，也是遭致这一变数的一大原因。华门的问题，假如发生在大发展商身上，开发商往往可以凭借雄厚的资金实力，迅速予以解决。但是，华门是个资金规模只有20多亿元的民企，在解决上述问题时，就显得有心无力。
蔡为民认为，在上海土地督察局正式挂牌成立以后，中小发展商未来获取土地时，应该更加谨慎，格外留意出让土地项目，是否契合中央政府的土地出让政策的精神。购地时，应留下充裕的开发资金，以防各种意外情况发生。
业内人士进一步指出，导致摩天轮地块得而复失的，在于华门“蛇吞大象“后的消化不良，这也是值得中小房地产开发企业应当予以借鉴的。
热土热捧
发展商风险大增
在被纳入2006年上海国有土地出让第5号公告以后，“上海之星”摩天轮地块，容积率已由原先的1.2，提高到目前的2.98。如果还是按原先的14.6亿元价格出让，该地块的楼板价就1.39万元/平方米。
由于周边的海泰大厦、宝矿大厦等写字楼项目的售价都已超过2万元/平方米，且租售情况大多不错，因此也有人认为发展商以这样的价格取得土地，仍然可以获得不错的利润。
不过，这种可能性并不大。按照拍卖行业的行规，保证金一般占拍卖品底价的10%左右。摩天轮地块现在的保证金是2亿元，换句话说，底价很有可能因此达到20亿元。如果以这样的价格计算，地块的楼板价将达到1.9万元/平方米，同样是近年以来的最高价。
不过由于紧靠北外滩航运中心，多数业内人士都看好这一地块的前景，并认为凭借上佳的地理位置，可以建造出有影响力的景观建筑。若果真如此，发展商仍能取得丰厚的获利。
除此以外，还有黄金位置的地块，也出现在五号公告中。比如浦东内环耀华路上轨道交通七号线站点的一幅保证金只5000万的地块；再比如长宁天山路、中山公园夹角的遵义路以东、仙霞路以北商业地块；包括南汇的临港泥城社区的商业地块，以及浦东最为热闹的城镇商业中心——川沙镇的一幅锦川路南侧商业、金融、旅馆项目用地。
还有近来极为“吃香”，深受海外工业地产基金关注的一幅青浦区的19万多平方米的仓储用地。
虽然，5号公告不乏位置理想，前景广阔的热门地块。但中小发展商同样需要注意其中的风险。特别是对一些资金实力尚不雄厚的发展商，谨慎选地、购地，以免“蛇吞象后撑破肚子”的故事在房地产行业出现新版本。
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